Denkmalförderung richtig beanspruchen
Nicht nur Vermieter können die Steuervergünstigungen für Baudenkmäler nutzen. Auch Selbstnutzern steht mit § 10 f EStG eine entsprechende Fördermaßnahme für Instandhaltungsaufwand und Herstellungskosten zur Verfügung. Die Betroffenen müssen also grundsätzlich nicht befürchten, durch den Umfang der Instandhaltung oder über das Institut der anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) die Förderung zu verlieren. Letzteres wäre schon deshalb extrem misslich, weil die Anschaffungskosten solcher Immobilien wegen des Reparaturstaus oft relativ gering sind und die 15-Prozentgrenze für den Erhaltungsaufwand (netto) in den drei Jahren nach der Anschaffung regelmäßig überschritten würde.
Die Voraussetzungen für die erhöhte AfA gem. § 7i EStG und den Sonderausgabenabzug gem. § 10f EStG sind zwar sehr ähnlich. Die Höhe der Förderung unterscheidet sich aber am Ende der Laufzeit. Während für den Selbstnutzer nach zehn Jahren bei insgesamt 90 vH Schluss ist (jährlich bis zu 9 vH), kann der Vermieter seine Herstellungskosten innerhalb von zwölf Jahren voll abziehen (8 Jahre x 9 vH und 4 Jahre x 7 vH). Dabei sind weder ein Wiederaufbau noch eine völlige Neuerrichtung begünstigt. Vermieter können die erhöhten Absetzungen auch für Anschaffungskosten in Anspruch nehmen, die auf begünstigte Baumaßnahmen entfallen, soweit diese nach dem Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt worden sind (§ 7i Abs. 1 S. 5 EStG). Außerdem können sie ihren Instandhaltungsaufwand auf bis zu fünf Jahre verteilen (§ 11b EStG).
Mandanten, die den Abzug gem. § 10f EStG im Blick haben, sollten frühzeitig nach einem Objektverbrauch (§ 10f Abs. 3 EStG) gefragt werden, da solche Vorgänge naturgemäß sehr lange zurückliegen können. Begünstigt sind nur die Räume, die Wohnzwecken dienen. Betrieblich genutzte Arbeitszimmer oder Praxisräume werden also nicht berücksichtigt (ggf. aber für die erhöhte AfA gem. § 7i EStG). Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch dann vor, wenn Teile der eigenen Wohnung unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden, z. B. an die Eltern. Auch eine ausschließlich selbstgenutzte Ferienwohnung ist begünstigt.
Nicht zu unterschätzen ist in der Praxis das umständliche Verfahren, das eine Bescheinigung der (nach Landesrecht) zuständigen Behörde – in der Regel die Kommune vor Ort – erfordert. Wer hier zwischen die Fronten von Finanzamt und Kommune gerät, z. B. hinsichtlich der Bindungswirkung der Bescheinigung, kann davon „ein Lied singen“. Bei Instandhaltungsmaßnahmen, die nach dem 31.12.2018 begonnen wurden, obliegt dem Finanzamt die Prüfung, ob Maßnahmen zur Herstellung eines neuen Gebäudes führen. Deshalb umfasst die Bescheinigung der zuständigen Behörde diesen Bereich nicht mehr. Wichtig: Das Vorhaben und die einzelnen Schritte sind vor der Durchführung mit der Kommune abzustimmen. Für jede einzelne Maßnahme der Renovierung kann eine Bescheinigung erteilt werden, so dass der Eigentümer nicht den Gesamtaufwand und die abschließende Prüfung der Kommune abwarten muss, bevor er seine Investitionen steuerlich berücksichtigen kann. Die Bescheinigung gilt als Grundlagenbescheid und führt ggf. zur Änderung eines bestandskräftigen Steuerbescheids gem. § 175 Abs. 1 Nr. 1 AO. Maßgebend ist der Abschluss der Baumaßnahme – das Abflussprinzip (§ 11 Abs. 2 EStG) gilt also auch für den Sonderausgabenabzug hier nicht.
Der Kaufpreis für die Immobilie ist nicht begünstigt, Kosten für Gutachter und Architekten hinsichtlich der Instandhaltung aber schon. Die Aufwendungen müssen zum Erhalt oder zur sinnvollen Nutzung des Denkmals oder zur Erhaltung des geschützten Erscheinungsbildes des Denkmalbereichs erforderlich sein. Dazu gehören auch Aufwendungen zur Anpassung an einen zeitgemäßen Nutzungsstandard oder Aufwendungen, soweit sie eine vertretbare wirtschaftliche Nutzung ermöglichen. Nicht begünstigt sind Aufwendungen zur Optimierung der wirtschaftlichen Nutzung.
Die Zuschüsse von dritter Seite, z. B. der Denkmalbehörde, mindern die steuerliche Bemessungsgrundlage. Die Aufwendungen außerhalb des Gebäudes entfallen überwiegend auf den nicht begünstigten Grund und Boden, z. B. Hausanschlusskosten, Anliegerbeiträge, Außenanlagen etc. Hierfür kann der Selbstnutzer ggf. die Steuerermäßigung gem. § 35a EStG beanspruchen (Lohnanteil). Für Maßnahmen zur Energieeinsparung sollte auch die neue Steuerermäßigung gem. § 35c EStG geprüft werden (vgl. Beilage zu ‚steuertip‘ Nr. 25/2020) – sie könnte in Einzelfällen sogar günstiger als die Denkmalförderung (und einfacher geltend zu machen) sein.
